Forårets politiske forhandlinger om boligbeskatning har nogle meget interessante økonomiske aspekter. Ofte går debatten på skatteprocenter, skatteknæk, stabilisering af boligmarkedet og den slags. Lige for tiden diskuteres det ivrigt, om der skal være et skatteknæk, og om det skal være ved 3, 5 eller 6 mio. kr., samt om beskatningen derover skal være 1 % eller 1,8 % Et relevant spørgsmål, jeg endnu ikke har set dækket i medierne, er, om tallene giver mening i forhold til samfundsøkonomien.

Det første spørgsmål er, om boligbeskatning giver mening. At forklare boligbeskatning til en almindelig boligejer kan være ganske svært. Argumentet imod boligbeskatning er for en boligejer ofte noget i retning af, at boligen ligesom køleskabet bare er et forbrugsgode, og man betaler jo ikke løbende skat af køleskabet. På den anden side står der måske en lejer, som er uforstående overfor, at en boligejer ikke skal beskattes af boligens afkast. Lejeren kan sikkert heller ikke forstå, at boligbeskatningen efter skattestoppet i 2001 ikke længere følger boligformuen. Diskussionen kan sikkert blive langvarig, men ud fra et økonomisk synspunkt har de begge ret: boligen er et såkaldt dualt gode, som både kan levere et løbende forbrug (boligydelse) og en værdistigning (kapitalgevinst).

Man kan retfærdiggøre boligbeskatning ud fra det velfærdsmaksimerende synspunkt, at der bør være lige beskatning mellem boliger og andre kapitalaktiver, fx obligationer. Det må ikke på grund af skatteforhold kunne betale sig at investere sin formue i boliger fremfor fx obligationer. I DØRS efterårsrapport fra 2008 anføres følgende velfærdsoptimerende ligevægtsbetingelse:

Hvor i er den nominelle obligationsrente, p er risikopræmien for at investere i bolig (boligpriser svinger mere end obligationskurser), b er værdien af boligydelsen, v er vedligeholdelsesomkostningen, og g er den nominelle kapitalgevinst på ejerboligen. Boligydelse, vedligehold og nominel kapitalgevinst er opgjort i forhold til værdien af boligen.¹

Man kan forestille sig tre slags skatter: en skat på kapitalindkomstskat, t, en ejendomsskat, e, og en kapitalgevinstskat, k. Med disse skatter pålagt, får man markedsligevægten:

Hvis både (1) og (2) gælder, er skattesystemet velfærdsmaksimerende. Hvis det antages, at risikopræmien er uafhængig af skattesystemet, er ejendomsskatten velfærdsmaksimerendesatsen, hvis den opfylder følgende ligning, der gør den velfærdsmaksimerende ejendomsskat til en funktion af skatten på renteafkast og en eventuel skat på kapitalgevinster:

I et balanceret vækstforløb er obligationsrenten lig produktivitetsstigningen plus inflationen, som i en fremskrivning fx kan sættes til hhv. 1,5 og 2 procent p.a. Dermed er obligationsrenten 3,5 procent.² Den mest relevante skattesats for obligationsrenten er skattesatsen på negativ kapitalindkomst, da den typiske husholdning er netto låntager, jf. DØRS’ rapport. For renteudgifter til og med 50.000 er skattesatsen og dermed skattefradraget ca. 33 procent. For renteudgifter over 50.000 kr. reduceres skattesatsen frem mod 2019 til ca. 25 procent, jf. skm.dk. Med en kapitalgevinstbeskatning på nul og en skattesats på 33 procent, bliver den velfærdsmaksimerende ejendomsskattesats ca. 1,2 procent.

Det er mere end de 0,6 procent, der pt. forhandles om i folketinget. Hvis de 0,6 procent skal være velfærdsmaksimerende, skal skattesatsen på negativ kapitalindkomst reduceres til 17 procent, eller der skal indføres en kapitalgevinstbeskatning. I perioden 1966 til 2015 er kontantprisen på enfamiliehuse vokset ca. 1 procent mere end inflationen. Dermed kan det forventede g sættes til 3 procent, og hvis skatten på kapitalgevinsten k sættes til 33 procent falder den optimale ejendomsskat fra 1,2 til 0,2 procent. Man skal dog også tage stilling til fradrag for vedligeholdelse, fluktuationer i de offentlige finanser og andre problemer, der rejses af en skat på boligprisstigninger.

Det må også bemærkes, at der her kun er set på skatten af den samlede ejendomsværdi. I Danmark er ejendomsbeskatningen delt op i en ejendomsværdibeskatning (beskatning af hele ejendommen) og en grundskyld (beskatning af jorden). Den bagved liggende økonomiske logik for grundskylden er, at ”en grundværdiskat må antages at være fuldt kapitaliseret i grundværdien, da den hviler på en produktionsfaktor, der udbydes helt uelastisk (jord). Byrden ved en sådan skat bæres ikke af boligkøberen, men af den person, der ejer grunden ved skattens indførelse eller forhøjelse.” DØRS’ efterårsrapport 2008. Dermed virker det naturligt at beskatte den samlede ejendom og grunden med en forskellig sats.

Men som Skak (2014) gør opmærksom på udbydes jord ikke uelastisk. Når beskatningen er høj vil indvindingen af boligjord være lavere. Landbrugsjord beskattes desuden maksimalt med 7,2 promille, hvorimod grundskylden ligger mellem 22 og 34 promille for boliger. Dermed bruges der mindre jord til boligydelse end det optimale. Derudover betyder den højere beskatning af jord end boligkapital, at boligen består af mindre jord. Dermed forvrides produktionsfaktorerne af boligskatten. Grundskylden udgørca. 19 mia. kr. i 2015 i skatteprovenu, og det ville derfor være en dyr omgang for de offentlige finanser at fjerne grundskylden og lade boligbeskatningen bestå af ejendomsværdiskatten. Der kunne derfor argumenteres for, at ejendomsværdibeskatningen skulle sættes højere for at fjerne eller reducere grundskylden.

Et andet aspekt af boligbeskatningen er omfordelingen. Af (3) fremgår det, at boligejere med store renteudgifter bør betale mindre i ejendomsskat, da de har et mindre rentefradrag pga. det før nævnte knæk for renteudgifter over 50.000 kr. Præferencer for omfordeling taler dog imod. Forhandlingerne omkring boligskatten indikerer, at politikerne har præferencer for omfordeling. Det er derfor meget interessant, hvor forhandlinger ender – hvordan vægtes velfærdsoptimerende løsning i forhold til omfordeling? Og hvor meget hårdere skal jord beskattes end bygninger?

Note:

[1] For en nærmere beskrivelse af denne ligevægt henvises til rapporten boks IV.4 s. 280 og boks IV.5 s. 282-3.

[2] DØRS efterårsrapport 2008 bruger en obligationsrente på 4,75 procent og en inflationsrate på 1,75 procent. For argumentation for dette henvises til rapporten.

Kilder:

Skatteministeriet, skm.dk

DØRS, ”Dansk Økonomi, efterår 2008”

Skak, M. ”Forvridningseffekter af jordbeskatning”, Nationaløkonomisk Tidsskrift 2014

ADAMs databank

Boligbeskatning fra en økonoms synspunkt

Om forfatteren

Kommentarer (1)